Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche Steuern und Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden. In Österreich beträgt die steuerliche Belastung beim Immobilienkauf etwa zehn Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 Euro sind das 40.000 Euro zusätzlich. Umso wichtiger ist es, alle steuerlichen Aspekte zu kennen und Optimierungsmöglichkeiten zu nutzen.

Grunderwerbsteuer: Die größte Position beim Kauf

Die Grunderwerbsteuer ist die bedeutendste Steuer beim Immobilienerwerb. Sie beträgt 3,5 Prozent der Gegenleistung, also in der Regel des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro fallen somit 10.500 Euro Grunderwerbsteuer an. Bemessungsgrundlage ist der tatsächlich gezahlte Kaufpreis, nicht etwa ein geschätzter Verkehrswert.

Für Immobilien innerhalb der Familie gelten Sonderregelungen. Bei Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern oder in gerader Linie, also zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln, beträgt die Grunderwerbsteuer nur zwei Prozent. Allerdings wird hier nicht vom Kaufpreis, sondern vom dreifachen Einheitswert ausgegangen. Je nach Immobilie kann dies günstiger oder teurer sein als die normale Berechnung. Eine Einzelfallprüfung ist daher unerlässlich.

Grundbuch und Eintragungsgebühren

Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer fallen Grundbucheintragungsgebühren an. Diese betragen 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage für die Eintragung des Eigentumsrechts. Bei gestaffelten Kaufpreisen oder Ratenzahlungen kann die Bemessungsgrundlage vom tatsächlichen Kaufpreis abweichen. Zusätzlich wird eine Pfandrechtseintragungsgebühr von einem Prozent fällig, wenn die Immobilie kreditfinanziert wird.

Diese Gebühren werden oft übersehen, summieren sich aber zu beträchtlichen Beträgen. Bei unserem Beispiel von 300.000 Euro kommen 3.300 Euro für die Eigentumseintragung und bei 80-prozentiger Finanzierung weitere 2.400 Euro für das Pfandrecht hinzu. Insgesamt also 5.700 Euro zusätzlich zur Grunderwerbsteuer. Diese Kosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie nicht finanzieren.

Immobilienertragssteuer beim Verkauf

Wer eine Immobilie verkauft, muss auf den Gewinn Immobilienertragssteuer zahlen. Der Steuersatz beträgt einheitlich 30 Prozent. Als Gewinn gilt die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem ursprünglichen Kaufpreis auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren sowie Kosten für werterhöhende Investitionen wie Zubauten oder umfassende Renovierungen.

Eine wichtige Ausnahme gibt es für das Hauptwohnhaus. Wenn die Immobilie in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde, entfällt die Immobilienertragssteuer komplett. Auch bei Schenkungen oder Erbschaften gelten Sonderregelungen. Die genaue Berechnung ist komplex und erfordert oft steuerliche Beratung, um alle Optimierungsmöglichkeiten auszuschöpfen.

Steuerliche Absetzbarkeit bei Vermietung

Vermieten Sie eine Immobilie, können Sie zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen. Dies umfasst Finanzierungskosten wie Kreditzinsen, Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und Versicherungsprämien. Auch die Abschreibung des Gebäudes selbst ist absetzbar. Gebäude können über eine Nutzungsdauer von etwa 66 Jahren abgeschrieben werden, was jährlich etwa 1,5 Prozent der Anschaffungskosten entspricht.

Besonders interessant sind die Regelungen für Sanierungsmaßnahmen. Erhaltungsaufwendungen können sofort in voller Höhe abgesetzt werden, während Herstellungsaufwand über die Nutzungsdauer verteilt werden muss. Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig. Generell gilt: Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, sind Erhaltungsaufwand. Maßnahmen, die die Immobilie wesentlich verbessern oder vergrößern, gelten als Herstellungsaufwand. Eine sorgfältige Dokumentation ist wichtig, um bei Finanzamtsprüfungen alle Nachweise vorlegen zu können.

Spekulationsfrist und Hauptwohnsitzbefreiung

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist eine der wichtigsten Steuervergünstigungen im Immobilienbereich. Um von ihr zu profitieren, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Die Immobilie muss mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gemeldet gewesen sein, und zwischen dem Ende der Hauptwohnsitznutzung und dem Verkauf dürfen nicht mehr als zehn Jahre vergangen sein. Innerhalb dieser zehn Jahre muss die Nutzung als Hauptwohnsitz mindestens fünf Jahre betragen haben.

Bei Ehepaaren oder Lebensgemeinschaften reicht es, wenn ein Partner die Voraussetzungen erfüllt. Dies kann steuerlich optimiert werden, indem strategisch entschieden wird, wer im Grundbuch steht und wo der Hauptwohnsitz gemeldet ist. Auch bei mehreren Immobilien können durch geschickte Planung Steuern gespart werden. Eine frühzeitige Beratung vor dem Verkauf ist hier Gold wert, denn nachträglich können solche Gestaltungen nicht mehr vorgenommen werden.

Vorsteuerabzug bei gewerblicher Vermietung

Vermieten Sie gewerblich, also an Unternehmen für deren betriebliche Zwecke, können Sie zur Umsatzsteuer optieren. Dies bedeutet, dass Sie auf die Mieteinnahmen Umsatzsteuer berechnen, dafür aber die beim Kauf und bei Investitionen gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückfordern können. Bei großen Investitionen kann dies zu erheblichen Liquiditätsvorteilen führen.

Allerdings bindet diese Option Sie für 20 Jahre. In dieser Zeit müssen Sie auf alle Mieteinnahmen aus der Immobilie Umsatzsteuer abführen. Die Entscheidung sollte daher gut überlegt sein. Insbesondere bei Neubauten oder umfassenden Sanierungen kann der Vorsteuerabzug jedoch sehr attraktiv sein. Eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung aller steuerlichen Aspekte ist unerlässlich. Hierbei sollten Sie einen spezialisierten Steuerberater hinzuziehen.

Denkmalschutz und Förderungen

Steht Ihre Immobilie unter Denkmalschutz, ergeben sich besondere steuerliche Möglichkeiten. Aufwendungen für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude können über einen Zeitraum von zehn Jahren steuerlich geltend gemacht werden. Dies gilt sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung. Die jährlich absetzbaren Beträge können beträchtlich sein und Ihre Steuerlast erheblich reduzieren.

Zusätzlich gibt es verschiedene Förderungen für energetische Sanierungen. Diese können mit den steuerlichen Vorteilen kombiniert werden. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind jedoch besondere Auflagen zu beachten. Nicht alle Maßnahmen sind genehmigungsfähig, und oft sind teurere, denkmalpflegerisch geeignete Materialien vorgeschrieben. Dennoch lohnt sich die Investition meist, da die Wertsteigerung die Mehrkosten übersteigt und die steuerlichen Vorteile attraktiv sind.

Übertragung innerhalb der Familie

Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie will gut geplant sein. Schenkungen sind in Österreich zwischen nahen Angehörigen zwar von der Schenkungssteuer befreit, dennoch fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren an. Bei der Berechnung wird vom dreifachen Einheitswert ausgegangen, der oft deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Dies kann zu erheblichen Steuervorteilen führen.

Allerdings gibt es einige Fallstricke zu beachten. Wird die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach der Schenkung verkauft, kann das Finanzamt eine verdeckte Gegenleistung unterstellen und nachträglich höhere Steuern fordern. Auch bei Pflichtteilsansprüchen anderer Erben kann es zu Komplikationen kommen. Eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Gestaltung unter Einbeziehung aller Familienmitglieder ist daher wichtig. Oft empfiehlt sich die Errichtung eines Übergabevertrags mit Nutzungsrechten für die Übertragenden.

Fazit

Immobiliensteuern sind ein komplexes Thema mit erheblichem Optimierungspotenzial. Die richtige Strukturierung von Kauf, Nutzung und Verkauf kann Zehntausende Euro sparen. Ob Hauptwohnsitzbefreiung, Absetzbarkeit von Sanierungskosten oder geschickte Übertragung innerhalb der Familie - die Möglichkeiten sind vielfältig, erfordern aber Fachkenntnis und vorausschauende Planung.

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